2025年一季度，广州房地产市场以“开门红”姿态打破沉寂，数据显示，1-3月全市一手住宅网签面积172.67万平方米，同比飙升36.8%鑫旺资管，11个行政区同比增幅均超10%，呈现全域回暖态势；二手住宅交易登记面积242.27万平方米，同比增长26.2%，一二手市场联动复苏特征显著。进入4月，开发商推盘节奏加快，超10个全新盘动作频频蓄势待发，“小阳春”热度会延续吗？
多盘热销，有楼盘“计划涨价”
广州新房市场率先回暖，3月网签量达5850套，环比猛增71.05%，同比上涨21.12%。区域表现中，增城区以1101套领跑，番禺、白云分别以917套和687套紧随其后。
天河一项目亮相首日吸引大批置业者。南方+记者 周中雨 摄
市场热度数据来自“小阳春”热闹的售楼部。在荔湾，万科理想花地·傲璟开盘即斩获7.5亿元销售额，选房区排队长达近百米。据介绍，首推的3号楼栋总共200余套房源，半个多月内认筹数超过400组。
“花地湾片区的小面积产品比较稀缺，傲璟是很及时的新货补充，从开盘现场情况来看，其小面积产品较为火爆，受到刚需和刚改购房者的青睐。大面积产品去化情况也比较可观。”业内人士指出。
天河一项目亮相首日吸引大批置业者。南方+记者 周中雨 摄
位于老黄埔板块的广州地铁地产·珑岄上城，首开以250万元起的吹风价把市场胃口吊得老高，吸引千人到场，据透露诚意登记已超500组；同样是广州地铁打造的珑曜上城，据项目方面相关负责人介绍，两周到访量破万，登记超500组，看板房都要提前预约。
白鹅潭的新世界天馥，3月营销中心内人头攒动，工作日案场人潮涌动，频现多位一次性全款买家，更不乏千万级大单成交。同样在荔湾的广州滨江上都，发出了单日热销破3800万的海报。
越秀地产也不甘示弱，旗下项目多点开花：皓悦滨江从拿地到展厅开放，仅用了短短两个月的时间，约300套货量，首周登记超120组；还有，天河和樾府单月吸金超4亿元，云悦项目20天销售13亿元，番禺红盘越秀·大学·星汇锦城的15栋，首周加推就热销76套，3月累计卖出110+套。另外，南沙“超新规”第四代宅招商林屿境，3栋加推当日去化86%，算下来单日成交达129套。
以上种种鑫旺资管，都可以看出广州楼市“小阳春”的暖意。而在各项目人气满满的情况来看，也可看出其实广州并不缺购买力。
值得一提的是，月底部分楼盘发出“涨价”通知，比如“收回折扣”“全线涨价”“涨势难挡”“4月1日涨价”等。“我3月买的房子，后来也涨了一点。”在3月买房的小杰表示，幸好下决心买了，否则就超预算了。但业内人士认为，“涨价”也可能是许多楼盘的营销噱头，“真要涨价，就偷偷涨了，连中介都是‘后知后觉’。”
但是核心区部分项目、外围区项目仍在“以价换量”。例如，天河源筑、广地花园观灏等项目，通过降价10%-15%，激发购房者购买热情，迅速消化滞销房源。而外围区域，诸如增城、从化等外围区超30个楼盘单价跌破2万元/㎡，目前仍依赖降价达到去化。
事实上，整体来看，3月份广州一二手房价格仍在延续调整。国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，3月广州新房价格环比下降0.1%，二手房价格环比下降0.2%，但是降幅较2月份有所收窄。
热度持续，二手房清明后成交反弹
广州二手房市场在过去的3月活跃度也上升明显，单月网签10866套，环比涨幅73.08%，同比增15.93%。番禺、海珠、增城三区表现突出，成交量均超千套，分别达1605套、1403套和1183套。
进入4月，由于清明假期影响，广州二手楼市网签量出现回调。据广州市房地产中介协会公布数据，广州二手住宅网签量从前周的2567套下降到1833套，环比降幅超过两成。
但是清明节假期之后，广州二手房市场迎来反弹。广州市房地产中介协会公布数据显示，上周（统计周期：4月7日-4月13日）广州二手住宅网签量大幅回升，单周重新回到2300套以上的较高位置。
全市十一区二手网签量与整体大市一同回升，其中，环比涨幅超过30%的有越秀、海珠、荔湾、天河、白云以及增城。
据合富大数据监测，推动4月中上旬二手楼市交投活跃度回升的主要动力，是刚需、刚改及改善等各类购房需求释放带动。
其中，海珠二手交投最为活跃，东晓南、客村-赤岗是刚需主导的区域，而新港西和工业大道北则是刚改和改善需求为成交主力的区域。老荔湾的西关、西门口以及康王路是刚需刚改集中释放的热门板块，而白云区的同德围-罗冲围、机场路是刚需购房的热门区域，而白云大道北则是刚改和改善购房为主力的热点板块。
不过，相较于新房市场频频有中心区高价盘入市，二手房价格依然未涨。合富研究院认为目前“捡漏”心态主导广州二手楼市交投，买家关注度主要集中于高性价比的房源。
但是，由于经历“小阳春”二手成交放量，网签量再度突破1万套关口，高性价比房源被市场快速消化，从而导致高性价比数量明显减少。目前，二手房市场重新进入高性价比房源的累积期，促使4月广州二手楼市交投节奏表现出放缓的趋势。
据广州市房地产中介协会市场调研，随着前期所积压的购房需求陆续入市，推动3月全市整体网签量环比明显增长，市场热度也明显高于去年同期。但由于市场即将迎来4月传统淡季，叠加此前所积压的刚改购房需求已部分得以集中释放，当前市场上的准购房者普遍认为选择房源时存在较大的比较空间，决策周期拉长，入市步伐有所放缓，使得交易增长后劲略显不足，预计4月二手住宅市场交投将有所回落。
备战五一，超10个全新盘蓄势待发
展望4月，以及即将到来的五一黄金周，3月“小阳春”的成交热度能否延续？从当前信号来看，至少在供应端上，可以明显感觉到，4月广州新盘发力了。
据不完全统计，4月天河、海珠、荔湾、番禺、黄埔五区13个全新楼盘摩拳擦掌，准备在市场上大放异彩，包括广州地铁地产·珑岄上城、广州地铁地产·珑曜上城、保利天奕、珠江天河都荟、龙湖亚伦·央璟颂等，大部分都已经开放展厅在收筹，预计将在接下来入市开盘抢客。
而且新盘项目各具禀赋。比如广州地铁地产·珑岄上城即将首推的1栋和13栋，户型使用率最高能做到130%，户型覆盖刚需到改善，可以满足不同预算的需求。位于天河的珠江·天河都荟，纯板楼设计，层高超3米，热门户型为建面约72㎡户型，做成三房两卫，南向四开间，带入户花园，可以媲美市场上90㎡户型产品；番禺洛溪岛上的龙湖亚伦·央璟颂将飘窗台进行了落地化设计，再度扩展室内空间，成为容积率新规之下的又一户型设计创新之举。
随着市场迎来补仓期，意味着竞争在加剧，许多项目已经在谋划五一营销方案，想要抢占流量高峰。
“我们内部正在做五一的营销方案，五六月是销售黄金期。”珠江·天河都荟项目相关负责人告诉记者。此外，还有保利、越秀、万科、华润、中海等开发商也在积极备战五一，除了推盘，准备以“以旧换新”、优惠促销等方式揽客。
中指研究院研究副总监李益峰预计，各项政策落实将加快，加上去年四季度以来优质地块供应增加，伴随“好房子”项目陆续入市或将带动改善性住房需求释放，预计二季度核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，但城市及城市内部板块之间分化行情延续。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，4月及二季度是传统交易淡季，从目前带看量和访客量来看，销售会季节性走弱。但2025年最大的变化就是一大批改善型新盘入市，特别是密度较低、配套完善、品质优良的“好房子”项目。近期，住建部明确将住宅层高提高至不低于3米，并扩大了存量在售新房收储力度。供给侧结构性改革将引领和驱动基于美好人居的改善型时代到来。
南方日报记者 周中雨
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