申捷策略楼市政策基调再优化，买好房子将有更多选择｜南方产业观

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近期，国家决策层审时度势，再度对房地产市场的政策表述进行了优化。4月25日召开的中共中央政治局会议明确指出，要加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

四句话当中有哪些关键性优化调整？

南方+房产频道的读者可能注意到了，这高度凝练的四句话当中，第一句“加快构建房地产发展新模式”，自2023年中央经济工作会议提出后，已成为中央统筹房地产行业转型的核心政策框架，并在2024年政府工作报告、中央政治局会议中持续深化，配套政策从制度设计到技术路径逐步落地，标志着我国房地产行业进入高质量发展新阶段。

第二句“加大高品质住房供给”，作为明确政策表述，首次出现在2024年4月25日中央政治局会议中。此前中央文件多用“改善性住房需求”“多样化住房需求”等表述，但政策方向一脉相承。可见，中央对房地产政策的调整逻辑清晰：从“适应供求变化”到“满足改善性需求”，最终明确“高品质供给”路径，体现政策从宏观指导到具体落地的深化过程。当前房地产市场已从“增量扩张”转向“存量优化”阶段，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”。中央此时提出“高品质供给”，旨在通过优化供给结构促进市场平稳健康发展，同时推动建筑业转型升级。

市民期望开发商能向市场提供真正的好房子。南方+ 冯善书拍摄

第三句“优化存量商品房收购政策”，是中央在“去库存”与“保民生”双重目标下推出的创新政策，其提法源于2024年5月保交房会议，配套央行再贷款等工具，旨在通过政府介入加速市场出清，同时推动房地产向“住有所居”转型。这一政策既是短期稳市场举措，也是构建新发展模式的长期制度安排。

第四句“持续巩固房地产市场稳定态势”，与去年年末召开的中央经济工作会议和今年全国两会政府工作报告“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述相比，明显有了新变化。这反映去年四季度以来，稳楼市各项政策显效，房地产市场持续向着止跌回稳的方向迈进。基于对“市场持续向好”的科学研判，国家审时度势地优化了上述表述。

新变化对房地产开发有何实质影响？

理清了政策优化调整的逻辑脉络，有读者可能又要问申捷策略，开发商的关注焦点是卖房，而老百姓最关心的是买房，到底这四句话，会对接下来的楼市交易行情产生什么实际影响呢？

好，那笔者就分别从开发商和购房者的不同角度，为南方+房产频道的读者们简单分析一下，有不对的地方，请大家指正。

首先，从开发商的角度来看，第一句话“加快构建房地产发展新模式”将意味着“开发策略转变”。这个笔者以前在南方产业观栏目分析过很多，大家有空可以登陆南方+房产频道回顾一下以前的文章。众所周知，过去开发商所依赖“的高负债、高杠杆、高周转”模式在新形势下已无力为继，新发展模式强调“人房地钱”联动，实质上就是要求开发商根据人口变化和需求匹配供给结构，不能人为造成“产能过剩”，这样既浪费资源，又恶化市场竞争，还会给金融系统带来风险。2024年政府工作报告，其实就明确提出了“以人口变化确定住房需求”，这意味着开发商需更精准地定位目标客群，避免盲目扩张。

懂产业经济的人都知道，“开发策略转变”的直接结果，就是推动“产品定位升级”，引导行业向“高质量、新科技、好服务”转型。这意味着，开发商以后需加大绿色建筑、智能社区、适老化设计等高品质住房的供给。住建部此前在《关于推动住房城乡建设事业高质量发展的意见》中提出推广智能建造，要求开发商在技术、材料、设计等方面投入更多资源。

与此同时，市场风险也会大大降低。新模式通过完善土地出让制度、金融监管、财税改革等配套措施，构建长效机制，降低市场波动风险。例如，央行3000亿元保障性住房再贷款政策，为开发商提供了新的资金退出渠道，有助于缓解资金压力。

第二句话“加大高品质住房供给”，将引导开发商聚焦当前市场需求出现的结构性机会。

随着居民住房需求从“有没有”向“好不好”升级，高品质的“好房子”市场需求将持续增长。企业家自己拨算盘也能搞得明白，高品质住房通常具有更高的溢价空间。最近，广州等一线城市核心区的网红盘、销冠盘，无不是打着绿色、智能、健康、舒适的“好房子”或“新一代住宅”的概念，从而获得更高的售价和更快的去化速度的。特别是在市场竞争日益激烈的情况下，高品质住房项目不仅更能吸引购房者的关注，而且有助于提升开发商的品牌形象和竞争力。

以广州鹏瑞为代表的一批开发商一直在坚持做高品质的“好房子”。南方+ 冯善书拍摄

第三句话“优化存量商品房收购政策”，政策的深层逻辑本来是要通过收购存量房，帮助房企回笼资金、缓解债务压力，减少“保交房”风险。为构建房地产新模式打下基础，同时，政府直接下场收购，可以释放“托底”信号，提振购房者信心，促进市场供需平衡。

根据第三方机构观察统计，目前，全国已有20余座城市出台存量房收购细则，但面临两大挑战：一是定价难题。政府需平衡“去库存”与“防止国有资产流失”，收购价通常低于市场价10%～20%；二是可持续性。需配套财税、土地政策，避免“政府兜底”引发道德风险。

不过，我们读完第四句话“持续巩固房地产市场稳定态势”，就会发现，在国家和地方一系列稳市场政策落地生效后，去年下半年以来楼市持续向好趋势，开发商卖房的压力逐步缓解，自然也就失去了以“收购价”卖给政府的积极性。这充分说明，房地产市场稳定健康发展，最符合各方的利益。政府不用直接下场兜底，是大好事。

对购房者有哪些实际影响？

首先，不管是加快构建房地产发展新模式，还是加大高品质住房供给，又或者是优化存量购房政策，对购房者来说，都意味着将来的选择更多了。新模式推动“市场+保障”双轨制发展，购房者既可以选择商品房，也可以选择保障性住房。而且，与构建新发展模式相配套的土地、金融、财税等一系列新政策落地后，开发商的拿地和税费成本降低了，利好也会传导给购房者，从而降低买房的成本。

开发商回归健康发展，才能继续给市场提供更多好房子。南方+ 冯善书拍摄

当然，从人民群众不断追求更美好生活的需要来看，更值得关注的是“加大高品质住房供给。”

因为，只有高品质住房供给增加了，购房者才可以真正享受到更优质的居住环境。例如，绿色建筑、智能社区等高品质住房项目，通常具有更好的采光、通风、隔音等性能。前几天，住建部发文要求重点整治“噪味渗”，也是引导开发商要多提供“好房子。”南方+房产频道接下来还准备策划推出一组系列调查报道，通过实地走访调查和广泛采集业主真实声音，帮助大家了解一下，到底哪些开发商是真正经得起现实检验的高品质住房提供商（欢迎持续关注南方+房产频道“好房新居”栏目）。

值得一提的是，近年容积率新规大大提高了新房的得房率，使得“好房子”在助推整个市场持续向好发展当中发挥了关键性作用。此外，加大高品质住房供给，还有助于满足购房者的个性化需求。例如，适老化设计、智能家居等高品质住房项目，可以更好地满足特定购房群体的需求。

在“新老”两代住宅标准的迭代升级过程中，许多老百姓也发现了，从资产保值的角度来讲，好房子明显具有更大优势。退一步来讲，在房地产市场波动的情况下，高品质住房项目也更能抵御市场风险，并为购房者提供更稳定的资产保障。有了这个核心基础，市民才能在城市里安居乐业，为社会经济和城市的高质量发展做出更大贡献。

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