01乾富策略
悉尼最受关注房源Top10出炉！Ultimo公寓上榜，榜首是…
从顶尖庄园到滨水地块，悉尼部分挂牌房源吸引了大量买家与浏览者的关注，其中 10套房产登上了realestate.com.au年度浏览量最高房源的榜单，华人区房产榜上有名。
在这些房产中，Lisa Wilkinson及其丈夫Peter FitzSimons的旧居位居榜首，浏览 量为47706次，表明不少人对该房产感到好奇，想看看屋内的模样。
该房产于9月举行“私人”拍卖时流拍，随后于11月成功售出。
排名第2的房产位于Kenthurst区44 Porters Rd，浏览量为44447次。
第3位于 Rose Bay区19 Bayview Hill Rd，浏览量为43980次。
第4位于Strathfield区23 South Street，浏览量为42824次。
其它跻身前10的房产还包括位于华人区Ultimo 4142/185 Broadway的两居室公寓（38300次）以及Concord的70 Flavelle St（37166次）。
悉尼外西区及Blue Mountains也榜上有名，分别为Glenbrook的4 Turella St （36607次）与Mulgoa的312 Littlefield’s Rd（34901次）。
此外，Point Piper区6 St Mervyns Ave的滨水地块为36129次，Mosman的 32 Queen St为34409次。
Pillinger Double Bay的Brad Pillinger是前10名中2套房产的经纪人。
这2套都是可尽享海港美景的五居室房产，Pillinger表示，这类特征在“顶级”房产中十分常见。
“在高端市场，景观、规模与特色都会引起人们的浓厚兴趣。”
“一般的亮点是地段、价格定位与景观，而更深层的亮点包括私密性、停车空间与潜在价值。”
Pillinger表示，吸引人们关注房产的原因“并不是什么高深的科学”。
“如果它在所属地区属于高端价位，无论是北岸还是东区，加之外观展示得好，就会带动浏览量。”
很多人虽负担不起这些房产，却仍会咨询。我发现市场对此非常坦然，而我们也能迅速从中锁定那些真正感兴趣的少数买家。
“我们对该价位的买家群体非常熟悉，其中约80%是我们熟识的买家，另外20%我们会进行正常的资格筛选。”
McGrath Estate Agents的John McGrath表示，浏览量最多的房产通常位于搜索结果首页。
“我认为首先是广告的位置，REA有大量统计显示，约70%至75%的用户不会翻到搜索 结果的第2页。”
McGrath指出乾富策略，“封面图片”即首张房产照片是另一关键因素，“如果第一张图片未能吸引眼球，人们通常会直接看下一个房源。”
据他所说，当人们深入搜索时，价格是影响浏览量的前3大因素之一。
“这通常是搜索条件中不可更改或固定的部分，他们不能超出一定的预算。价格很重要，这也是我们常强调应在每个房源上标明价格或指导价的原因。”
“根据REA的数据，约70%的用户会跳过未标价的房源，所以经纪人经常拒绝标价其实非常不合理。”
McGrath指出，搜索者还会关注地点与关键字。
“他们了解城区——如果长期关注该地区，就会知道自己更喜欢哪些街道、不喜欢哪些街道。”
关键字的作用日益增长，许多人会输入solar panels、swimming pools或 level land等词——这些特征对他们的搜索来说比价格、地段与图片更重要。
“土地面积也很关键，REA通常会在首页展示这一信息。”
“这就是吸引人们继续点击的基本层次结构，一旦进入房产页面，平面图对所有人来说都十分重要，但那时，人们已经点击了。”
02
澳三城房价将比疫情前翻倍 市场供需严重失衡首购艰难
新年对于澳洲蓬勃发展的中等规模首府城市房地产市场而言也将是一个里程碑，预计到2026年前几周，房价有望比新冠疫情爆发前翻倍。
自2020年11月新冠大流行引发的住房热潮兴起以来，布里斯本、柏斯和阿德雷德市场增长最稳，远超悉尼和墨尔本。
PropTrack预测，如果这样的价格增速不变，布里斯本、柏斯房价明年1月翻倍，阿德雷德紧随其后于3月实现翻倍。
而截至明年1月，悉尼房价自2020年11月以来涨幅44%，而墨尔本仅增长21%。
PropTrack高级经济学家克雷格指出，此轮涨幅主要集中在大流行初期阶段，而2022年的下行趋势则源于澳联储将利率提升至十余年来最高水准的政策决定。
克雷格指出，对这三座城市而言，这段时期实属非凡，阿德雷德和布里斯本因人口流入等因素需求大增。
去年布里斯本房价已经超越墨尔本和首都领地，成为全国房价第二高的首府城市，上月其房价中位数99.7万，阿德雷德则升至89.8万。这与2010年代三城房价十年约涨20%形成鲜明对比。
柏斯自2014年矿业热潮结束后房市低迷，2015 – 2020年房产中位价跌15.9%，如今典型住宅价升至93万。
克雷格称，一个多世纪以来，任何五年周期都遵循同样的规律，经济强则房市强，维州经济差是房价低迷根源。
全国房地产买方代理协会主席詹尼森称，在这一房价异常增长时期未参与市场的房主，对当前市场的竞争激烈程度感到震惊，他们发现待售房产比五年前大幅减少。现在部分市场代售比长期均值低30% – 40%，市场供需严重失衡。
尽管已购房业主因资产增值受益，但首次购房者仍面临购房负担能力挑战。
詹尼森说，许多首次购房者寻觅的房产超出其承受力，他们选择等待并继续储蓄，可其储蓄速度远不及房价上涨，差距正持续扩大。
预计明年房价将继续攀升，达尔文、柏斯和布里斯本预计将领涨，不过克雷格认为，明年增速有望放缓。
03
布市议会拟严格限制短租 不应为发展旅游牺牲宜居性
布里斯本市议会公布短期租赁市场重大改革，低密度郊区居民将禁止在Airbnb、Stayz等短期租赁平台出租房产，中低密度区业主需获开发许可，否则需要停止短租业务。
这些变化源于市议会2023年成立的特别工作组对短期住宿的调查，自2022年起，市议会已经对将房产投放短期租赁市场的业主征收额外税率。
市议会将致函近500名业主，告知告知他们目前或未来不太可能获得相关的规划许可。转向拟议改革将纳入新地方法规咨询，市议会希望明年7月1日能够生效。
市长施林纳（Adrian Schrinner）说乾富策略，此举可让数百套房回长期租赁市场，而短住服务仍能在部分区域运营，市议会盼望短期住宿集中于市中心及旅游区。
施林纳说，优化布局管理既能为居民游客创稳定环境，又能助郊区住房供给，郊区是核心地带，保护其特色与宜居性很重要，发展旅游业不应牺牲郊区宜居性。
新规还要求短期租赁房产业主事先获许可，未获许可出租或面临超14万罚款，市议会表示许可费未定但为成本回收措施。
根据短租许可新规，经营者需指定24小时值班联系人，1小时内回应投诉、24小时内提交处理报告，向住客提供房屋规则并购买公众责任险。
为防止短期住宿服务扰民，市议会还将实施「三振出局」政策。三年内累计收到三次警告的经营者，其许可证将被吊销。
施林纳强调，新规旨在平衡旅游经济活动与保障居民社区宁静的双重诉求，政府致力于确保郊区居民能继续享受布里斯本闻名的生活方式。
2023年昆州政府委托昆士兰大学评估短期住宿影响，报告称其在昆州住房总量占比小，并不是租金上涨主因，对租金上涨影响不显著或微弱（增幅2% – 5%），可短租住房数量稳定，约占存量1%。
报告建议政府建立短期租赁房产登记制度，但明确反对实施全州性限制措施。
布里斯本市议会拟议的地方法规还需经州政府批准方可实施。
市议会反对党领袖卡西迪（Jared Cassidy）批评许可制度耗时久，称市议会2024 – 25年度预算案已经宣布实施却拖延18个月才行动，自由国家党执政下情况恐难好转。
04
扎心！想在澳洲无压力租房，年收入至少这个数
根据Domain最新分析，在澳洲任何一个首府城市租房，租客都需要达到6位数的收 入，才能在没有经济压力的情况下舒适租房。
这一数字较2019年上涨逾50%，如今家庭年收入至少需达112667澳元，才能在没有“租金压力”的情况下租到首府城市的中位价独立屋。
基于澳洲统计局的定义，家庭若将税前收入的30%以上用于租房，则面临“租金压力”。
悉尼舒适租房所需的年收入最高，为135200澳元。
堪培拉、珀斯和达尔文为超120000澳元，霍巴特和墨尔本则约略高于100000澳元。
而在公寓方面，在悉尼舒适租住一套公寓的所需收入为130000澳元。
霍巴特为 84000澳元，是全澳最低。澳洲统计局的数据显示，澳洲的年收入中位数约为88000澳元。
Domain的高级经济学家Joel Bowman表示，最新数据突显了单一收入家庭面临的“潜 在困难”。
Bowman指出，首府城市的外郊地区仍能提供一定的“缓冲空间”，“当人们搬离核心城区，避免租金压力所需的收入明显下降。”
Bowman还表示，租金上涨速度正开始放缓，但部分城市，如布里斯班，明年仍可能 上涨4%至5%。
40岁的Troy Sindorff依靠残障补助生活，他与全职照护自己的伴侣住在布里斯班 Logan的Holmview。
这对夫妇与两名年幼的孩子同住，过去3年的租金从410澳元/周涨至560澳元/周。
Sindorff表示，他们已被告知明年4月租金将再涨至650澳元/周。
尽管他们居住在Domain所称的“可负担甜蜜区”，但Sindorff表示若再涨价，他们将无法维持生活。
“我们根本不可能继续租住下去，这太难了，我不知道该怎么办，我们真的陷入了绝境。”
他还表示，家人正在考虑其它选择，包括用积蓄购买房车或搬往其它州。
“等孩子 睡着后，我们还要熬4-5个小时做各种研究，我的孩子就是我的全部。”
住房、无家可归和福利组织Everybody’s Home的全国发言人Maiy Aziz表示，她对 2026年的预测“并不感到惊讶”。
“这对一些人来说也许很震惊，但对于那些真正身处住房危机前线、每天都在经历的人，恐怕并不意外。”
Azize还表示，被严重压缩预算的家庭不得不做出艰难选择。
“他们要在食物和租金之间做选择，在看病和租金之间做选择，在是否开车和租金之间做选择。”
她说，2026年对许多租房者而言前景“非常、非常暗淡”。
“我们正在变成一个只有非常富有的人才能避免住房压力的国家，这令人极为担忧。我认为这真的是一个非常黑暗、绝望的处境。”
Azize指出，许多老年人正在做出“艰难选择”，部分人因负担不起私人租房而提前进入养老系统。
75岁的退休者Dennis O’Loughlin与妻子则没有这种选择。
这对夫妇于2009年从新西兰搬到布里斯班与女儿同住，并已成为澳洲公民。
但由于一系列健康问题，他们的积蓄几乎耗尽，目前估计约80%的收入用于支付布里斯班南区640澳元/周的租金。
下个月租金将涨至690澳元。
他们如今依靠妻子的工资维持生活，但她近日被告知工作时数将被削减。
O’Loughlin表示：“我们非常担心该如何维持生计，我们只过普通的生活，所有饭菜都是自己做的，但这种生活可能都无法维持。”
O’Loughlin还表示，他们可能不得不向慈善机构寻求帮助。“我这辈子都没这样做过，也从未失业过，真的挺震惊的。”
Azize则表示，她每年都预期租赁危机会达到“临界点”，但总会被“人们的韧性”所惊讶。
“牺牲与应变几乎是眼下支撑众人度日的唯一方式，只是问题在于，这种状况还能持续多久。”
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