牛小散国务院全体会议再提房地产：“止跌回稳”仍是目标新一轮政策有望开启

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中国网财经8月20日讯 8月18日，国务院第九次全体会议强调，要切实把思想和行动统一到党中央对形势的科学判断和决策部署上来，巩固拓展经济回升向好势头，努力完成全年经济社会发展目标任务。

值得注意的是，在房地产方面，提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

中指研究院政策研究总监陈文静在接受中国网财经采访时表示，本次会议再提房地产，意味着稳定房地产在稳定宏观经济中依然占据重要地位，市场“止跌回稳”目标不变，释放了积极信号，有利于稳定市场预期，未来支持房地产的政策有望进一步发力，城中村和危旧房改造、多管齐下释放改善性需求均将是政策着力点。

　　“止跌回稳”依然是目标新一轮政策有望开启

继7月30日中共中央政治局会议后，“房地产”再次被提及，释放了积极信号，进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产政策目标，有利于稳定市场预期。

图片来源：中指研究院

从数据上看，根据国家统计局数据推算，7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，分别环比下滑46%和48%。7月当月，房屋新开工面积4842 万㎡，环比下降32.6%，同比下降15.4%。7月各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%。

“当房屋新开工面积超过同期的新建商品房销售面积牛小散，楼市才能算是真正实现止跌回稳。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

在李宇嘉看来，缓解当前量价齐跌，一方面是缓解二手房挂牌量的无序攀升，挂牌价的无序下跌。另一方面是缓解开发商层面无序的价格竞争，将新房供需和二手房供需统一管理和调控。他建议，下一步对二手房挂牌价实施管理。

值得一提的是，政策方面，8月初北京已经率先落地优化房地产政策，调整优化限购政策、加大公积金政策支持。陈文静预计未来上海、深圳或将跟进优化限购政策，更多城市落地房地产支持政策。

陈文静还表示，本次会议提出要“及时回应市场关切，稳定市场预期”，预计中央层面也存在政策进一步发力空间，新一轮支持政策有望开启。

此外，在传统救市政策应出尽出的情况下，李宇嘉认为目前楼市的问题很大程度上是基本面的问题。他建议全面修复基本面，政策上积极财政政策助力新市民、年轻人、新就业大学生、育龄婚龄人口。

　　做好城市更新工作更多配套政策或将落地

此次会议明确，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从下一步“采取有力措施”的角度看，更要重视城中村改造等系列工作。

今年以来，中央已经多次明确城市更新的重要性，中央城市工作会议和7月30日的中共中央政治局会议均强调要高质量开展城市更新。

“要做好城市更新的工作，尤其是做好城中村和危旧房改造的工作。”严跃进分析认为，新一轮城中村改造既会提速，也会扩大规模，这是下半年房地产工作要密切关注的内容。

严跃进还指出，此类工作和释放改善性需求有直接的关联。此前，海南已出台政策明确，一些高库存的区域，后续城中村改造明确将使用房票，这意味着“城中村改造-房票使用-改善性需求释放-消化新房库存房源”的工作机制更加清晰。

陈文静也谈到，在城中村和危旧房改造过程中，强化货币化或房票安置，收储存量商品房用于安置房等也将对房地产销售形成重要支撑，预计相关资金卡点将进一步畅通。

58安居客研究院院长张波认为，城市更新是当下的重要抓手，有序推进城中村和危旧房改造，在资金筹措上，运用REITs、专项债等创新金融工具，吸引社会资本。同时，多管齐下释放改善性需求，精准匹配置换型、品质提升型等不同群体需求，提供针对性产品与服务。

　　多管齐下释放改善性需求供需两端政策或将协同发力

此次会议提到“多管齐下释放改善性需求”。严跃进认为其核心含义是“多途径、多方式协同推进”，强调策略的全面性和灵活性，是此次会议对政策方向的一个非常重要提法和要求。

从供给端来看，加大高品质住房供给，通过“好房子”引导改善性需求进入市场是重要方式。陈文静预计更多城市将建立“好房子”标准，完善计容规则，并通过降低税费等方式鼓励企业提供更多高品质住房。

从需求端来看，陈文静预计多项举措具备发力空间：第一，通过提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、加大购房补贴力度牛小散等方式给予多孩家庭更大购房支持，降低购房门槛、提高购房能力；第二，加大住房“以旧换新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，畅通一二手链条；第三，给予购买绿色建筑、装配式建筑等家庭更大的公积金、购房补贴支持，进一步激发改善性住房需求释放。

“多管齐下的工作方式，本质上是希望更有力促进改善性需求的释放。”严跃进表示，这既要借力于城中村等一系列工作，也要结合各地对二套房等领域的政策支持，同时要从二手房等领域找到新的突破口。

近期国家发布了多项“投资于人”的政策举措，将从人口端为房地产释放潜力。包括发放育儿补贴、免除幼儿园大班保育教育费等，有望减轻家庭负担，促进生育率提升等。

“未来更多‘投资于人’的政策落地，有望进一步提高‘人’的消费能力，而‘服务于民生’中，住房的重要性或进一步凸显。”在陈文静看来，此过程中，针对需要保障的人群，实施“补人头”政策或也是重要方向，加大购房补贴力度，促进住房消费，若购房补贴与房票政策结合，并打通“房票-地票”链条，将有利于进一步促进房地产进入新循环。

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